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＊この記事での「ビットコイン」はおおむね「クリプトコイン全般」という意味になっています。

ビットコインへの投資といえば、日本では、直接取引所（交換業者）に口座を開設して入金するしかなく。この口座すなわちウオレットがくせもので、取引所のウオレットがハッキングされて大ニュースになったりしました。

被害を避けるために、投資家が個人で所有するコールドウオレットつまりインターネット環境から切り離した専用デパイスや、紙に印刷するペーパーウオレットがありますが、紛失や盗難の他に、紙の場合、コーヒーこぼしちゃった！などなくても自然な劣化で秘密鍵が読み取れなくなれば永久に投資はパー。ハードウオレット等のデパイスは、うっかりでなくても秘密鍵を念失、紛失すれば、やはりその時点で永遠に投資がパーになるという危険があるのです。

左がハードウエアウオレットの一例https://hardwarewallet.jp/

右はペーパーウオレットの一例https://payment-revolution.net/pepar.html

さらに恐ろしいのは「個人対ビットコイン販売元」という限りなく力関係が不均衡な契約なのに「ビットコインについては、警察はじめ国家権力は管理していません」という世界なので、いかに正式登録した取引所と言えど、「作為または不作為の不手際」をしでかした際、対決し解決するにはあなた個人の独力しか頼るものがないということです。警察など国家権力が、あなた個人の為にどれだけ力になってくれるか、また、力になるための「事件性」をどこまで真面目に追及してくれるかは疑問です。

要するに、よほど事情に精通した投資家でない限り、個人による直接のビットコイン購入では、個人に覆いかぶさるリスクが大きすぎるのである。

 

一方で、ビットコインは今後大成功間違いなしのブロックチェーン技術が、クリプト通貨という、もっとも投資に適した形で表れているものなので、投資しない手はないぜー！とだれでも考えるのではないのでしょうか。

それは金融機関から見ても同じであり。

法定通貨の守護神である銀行などは、これまでビットコインの取り扱いをスルーしてきましたが、ここ数年から風雲急を告げ。いよいよ世界の大手銀行が暗号資産ビジネスに参入し始めたのでした。

そして、まずカナダが世界初、次いでブラジルにおいて世界2番乗りの「ビットコインETF」が開始。一般投資家参入の道が開かれたのでした。

この原稿は、2021年4月29日に作成しています。この時点で、類似の投資手段は、G20諸国のうち、カナダとブラジルでしか始まっていない一方、アメリカでもMorgan Stanleyあたりが着々と準備を進めているらしい。

アメリカで開始されれば、日本のみなさんにもぐっと身近になりますよ！ということで、この記事が予習の役に立つことを願っています。

＊カナダのETFについてはこのサイトに情報あり→https://mon-ja.net/210417-01_bitcoin-etf/（外部リンク）

 

ブラジルの新生ETFは、その名もHASH11。

正式名称はHashdex Nasdaq Crypto Index Fund

ETFであり上場しています。日本の定義と違っているかもしれませんが、自称インデックスファンドです。

Nasdaq Crypto Index (NCI)という、NasdaqとHashdex社（ファンドの管理会社）が共同で開発した、いわゆる暗号通貨界のNasdaq指標をもとに運用。

このファンドを構成する銘柄は以下の通り。

ビットコインが８０％弱。イーサリアムが１８％強。残りをLitecoinなどで分け合っています。Stellarなんて得体のしれないコインも入っていますが、0.68％ということで、まあ銀行側の道楽さ、という感じでしょうか。

 

最大のポイントは

「投資家と銀行の契約であり、取引所など外部との交渉のリスクが存在すれば、それは銀行が負ってくれる」

銀行は個人とは桁外れ、取引所も圧倒する交渉基盤を持っている。国家権力も銀行はつぶしませんからねー

 

ぼくは、このファンドをブラジル市場で取引開始された4月26日に購入しました。市場取引開始その日に購入できたのは、ひとえにぼくが口座開設しているS銀行の投資アドバイザーE氏がタイムリーに教えてくれたことによっています。

もちろん、以前から「銀行によるビットコインファンド」ができないかなーと調査してはいましたが、個人のかなしさ、いくらネットの時代でもあっぱらぱの方向にアンテナを伸ばしていたようで、4月25日にE氏が連絡してくれるまで全然知らなかったのでした。

 

しかし予兆は察知していた。

ぼくはS銀行の他にI銀行でも口座を持っていますが、そのI銀行で仲良しだったやはり投資アドバイザーのマルコスくんが、去年とある証券会社に引き抜かれ。それからちょくちょくマルコスくんよりぼく宛に「こんな新銘柄があるよ」とメールが来ていたのでした。

そのメールの一つに「僕（マルコス）の証券会社で、ビットコイン関連のファンドがあるよ！僕の証券会社に口座を開けて、投資しない？」というメールが入り。

すでにS銀行、I銀行に口座を開けていて、さらに別の証券会社に口座を開ける気なんて全くなかったので、マルコスくんの商売敵であるS銀行のE氏に「とある証券会社からこんな情報が来てるよ！S銀行には無いの？」と聞いたら、10日を待たずしてHASH11が取引開始になることを教えてくれたのでした（それが4月25日でした）。ごめんねマルコス。ははは

 

ここでポイントが一つあり。

マルコスくんにしろ、E氏にしろ、こういう特ダネ情報をすらすら教えてくれた背景に、「ブラックカード」があり。

ぼくは両方の銀行にブラックカード持っていますが、Ｉ銀行の方は、実は名ばかりのぜんぜんダメなカードとはいえ、それでもそれなりの投資残高を持っていないと招待してくれない。つまり、マルコスくんから見れば、ぼくはそういう投資規模の客だということがわかるわけである。

Ｓ銀行の方は、南米では知る人ぞ知るサンタンデール・ブラックカードで、空港のラウンジがタダになるとかブラックカードらしい特典がなんとかある。某エキスプレス社のブラックカードと一応は同じ格ということになっています（なんて書いたら、Ｅ氏から「ふざけんなー！わしらの方が格上じゃー！」なんて怒られるので、ひみつ。）

サンタンデール・ブラックカード

ネットで「ブラックカード特集」なんてやっているのを見ると、やれコンシェルジュを使ってホテルのスイートルームに予約をねじこむだの、そんなことばかり書いていますが、ブラックカードの本当の威力は、今回のようなエポックメーキング的な出来事をいち早く察知する機会を与えてくれたり、実物不動産購入等、それなりの金額を動かす場合に、交渉相手にこのカードを見せれば一発通過！などがあるのです。

 

ウオーレン・バフェットみたいに名が売れていれば、最低ランクのカードでも全然問題ないけれど、この記事を書いてるぼくや、そして読んでいるあなたのような無名の投資家は、契約相手に安心してもらうために、資産形成のある段階でブラックカードを取得しておくのは有用だと思います。

 

さてHASH11に戻りますが、もちろん1日で50％下落なんて日もあるでしょう。つまり、ぶっちゃけ全損しても痛くない金額で開始して、5～6年？で暴騰局面を狙う、のが定石かなと思います。

もう一ついいのが、Nasdaqつまりドルが基調となっており。もちろんブラジル市場での取引なので現地通貨換算ですが、それでも為替ヘッジがきくので、これまで現地通貨のみの投資しかなかったところ、安心の材料になるのでした。

重文 黒楽茶碗『大黒』｜長次郎

出展：https://tea-ceremony-tokyo.club/

最後に、USREITの銘柄により構成されるBrazilian Depositary Receipts (BDRs、国際預託証券)が、BOVESPA市場（サンパウロ）で購入可能となっています（ブラジル居住者）。USREITの有望な配当利率と堅固な安全性を期待しています。でも現在現地通貨があまりに安いので、回復を期待して、あと、1，2年後に購入できればと考えています。

ではでは。

姓名判断に学ぶ不動産購入の決定的な要点

経験豊富な人がしっかり検討して買った不動産なのに、買ったとたん問題が噴出！「書類や建物を透過して瑕疵（かし）を見つける神通力があったらなあ」なんて声が聞こえてきます。

ジェット旅客機は機首のレーダーではるか先を透過して見えない積乱雲を探知し、乱気流を避けて快適な旅を可能にしています（でも燃料を節約したいときは、あえて雨雲の中をつっきって、がんががん！きゃー！なんてなるときもあります）。

文字通り「立ちはだかる暗雲を事前に察知する」レーダー

業者さんの宣伝文句の裏や、美しい化粧板の裏が実はぼろぼろだった、などの「見えない瑕疵」を透過するレーダーはないのでしょうか。

そこで参考になるのが、レーダーなんてなかった時代に見えない先を探ろうとして先人たちが積み上げてきた知恵があります。すなわち紫微斗数、姓名判断などです。

なんで突然占いが？いえいえ占いとして使うのではなく、現在把握可能な情報をもとに将来起こりうる可能性を確認する、情報の取り扱い方法やアプローチに学び、応用するのです。

そもそも「何のために占う（不動産を買う）の？」に関わる根幹である幸不幸の解明・説明・定義、この根幹に決定的な影響を与える、千差万別な人々の性格や資質といった諸元を分析した恐るべきビッグデータとして活用するのがポイント。かえって占い師の人は嫌がるとらえ方かもしれませんが「将来予測に重要なレーダーとなる情報は目ざとく活用しよう」

ちなみにタロットやおみくじ、花びらを一枚いちまい、みたいな毎回違う答えが出てくるのは、デートで女性とたむわれるのにはよいですが、今回のように因果関係の明確かつ一定した情報獲得が必要な場合にはそれほど使えないので念のため。

今回は姓名判断でいってみます。

姓名判断は、漢字の画数で名前を数値化します。ぼくのハンドルネーム「猫機長」でやってみると

総格は３５で、「頭が良く、感受性・創造性の豊かさに加え、表現力に長け、文芸や技術に秀でており」などと判断します。自画自賛ではなく、無料診断サイト(https://enamae.net/)にちゃんとこう書いてました。えへへへ

このくらいだったら、不動産を買うときに、「築何年で、お値段は」みたいな基本の基本です。

で、総格が「大吉」だったとします。

ところが、他にもやれ天格だの、人格だのとあり、そういったいろいろな数字をはじき出してこれら単体の吉凶や、相互に影響しあって発生させる吉凶を検討して、総合的にこれなら、という名前にする必要があります。

不動産もおなじで、資産価値だの住環境だのといろいろな緒元が影響しあうので、見落とさないようにしなきゃ！と皆さん努力されると思います。

まずは立地（ご近所様、駅前かどうか、学校、病院は、刑務所・自衛隊が近くにないかなど）から始まり、新築・中古・戸建・分譲・耐震性・津波・液状化リスク・リフォームや管理費・諸費用や税金、なかなかよさそうだけどでも車庫がないからダメ、でも間取りがいいから買いたい、でもやっぱり収納部がよくないから、水回りはいいのに。。。と次から次へ調べることになり。でも数限りなく出てくるので結局は全て調べつくすなんて不可能で、緻密にすべてを検討して決定したぞー、と買ったら実はすべてにおいて中途半端で住むに住めないなんてケースもあり。

もちろん諸元の知識はとても重要である。ただし、すべて的確に適応しなきゃ！というバイアスがかかってしまうと、細かい断片にしか目がいかず、せっかく現場視察に行っても現物をありのままに見れなくなり、あえなく不良物件を買っちゃう、ということになるのです。

弓道体験のある人はお分かりと思いますが「的を見ようとすればするほどぼやけてみえない。見ようとするこだわりを捨てるとはっきり見えるようになる」というのと同じです。弓道と的の話については「十牛図（見牛）」で記載しているのでご一読ください。

まさにこの辺が姓名判断と同じところで。うろ覚えの知識でやれ総格はいいが外格はだめ、でも人格がいいからこれにしよう。へへんすべての緒元を考慮した完璧な名前だ！と安心していると、その裏に隠された「同格現象」という恐るべき秘密の現象で不幸のどん底に突き落とされることになるのでした。

名前には上記の「表層の画数」のほかに、これらの画数をさらに足し引きした「内画数」というのがあり、この数たちが苗字、名前のどこにどう表れるかで「ナナメ同格」「タスキ同格」などが発生する。同格によっては禍々しい凶兆の暗示となり、「なんとか同格があると、いかに総格（基本の数）が良くても一家離散、大病、事故など逃れられない」なんて震え上がるようなことが書いてあったりします。ははは

総格だの外格だのは不特定多数の初心者でも理解できるやさしい内容で、基本ではあるが表層の知識であって、それをすべてだと勘違いしてしまうからどんでん返しの悲劇が待っているのです。不動産でも同じように、カタログなどの宣伝文句や表面上の数値や情報をすべてと思ってしまうと、後になって「知らなかった」から始まる悲劇に突き落とされるリスクがあるのです。

そろそろまとめです。。。

姓名判断という先人からの智慧を振り返ることで、現代の不動産購入についても次の学びが得られます。

その①、そして最も重要な学びは、「どんな不動産がいい不動産なの？」という問いに、明確な答えが得られること。

「いい不動産」とはスマートな機能が詰まったタワマンでしょうか？それとも風光明媚な田舎の一軒家でしょうか？

占いの智慧からの答えは「住んだ人に、健康、愛情（友情）、お金をもたらす物件であれば、どちらも正解」なのでした。

これは、「健康、愛情（友情）、お金」がどんな人でも幸福を決定する要素であると、幸福の学問である占いが人類の歴史にまたがる壮大なビッグデータの分析によって導き出してくれているからなのです。

その②、不動産を調査するための諸元は確かに存在する。しかし、表面上は分からない「同格現象」のような裏があるということを覚悟しなければならない。

では「同格現象があるような恐ろしい不動産を避ける方法」とは？

これは本物のプロ、かつ信頼関係のある不動屋さんとタッグで購入するしかないと思います。こうした情報は、素人では見分けることが困難な（できないとはいわない）ためです。

で、本物の不動産屋さんを見つける方法、そして不動産屋さんから信頼される顧客になる方法とは？これは「ブラックカード」の記事をご参照ください。

最後に、素人でもできる、不動産を含む投資全般の物件・銘柄決定の秘訣を一つ伝授いたします。

それは、ずばり！「物件概要の印象を正しい距離で把握しろ！」です。ははは

なんじゃいそりゃあ？

「金（ゴールド）投資の神」豊島逸夫さんいわく

『「マーケットは印象派の絵を鑑賞する如く見よ」つまり、モネの睡蓮は近くで見ると絵具の塊にしか見えないが、距離を置くと睡蓮が浮かび上がって見えるもの。細かな統計数字のエクセルばかり見てもダメということ。』

人それぞれなので、皆さん一人一人が自分で把握するしかないのですが、要は弓道の例でも書いた通り「バイアスのない状況で見えている」位置を把握する、ということです。買いたい、買う必要がある、というとそれが雑念となって見えなくなる。

投資用不動産(Financial1.8)なら、普段から「あこのラーメン屋さんは駅前でいつも繁盛してるな」「あれこのカレー屋さんは駅前なのにガラガラだな」とアンテナを伸ばしておく。居住用だったら、ここは学校からは近いけどなんかしなびてる、やだな、と、深く考えないで自然な印象でこれはいい、これはどうか、と見分ける判断力を磨いておく（もちろんおみくじみたいに、日によって変わっちゃう、というのではないしっかりした判断力です）。そうすればいざ買うぞというとき、自然と欲や雑念に曇らされることのない的確な購入が可能になると思います。

ジョルジュ・スーラの印象主義絵画

ではでは。。。

不動産投資の成功を決める立地。「味割の奥義」とは

以前の記事で「失敗しない不動産投資」のためには「1に立地２に立地、３，４がなくて5が立地」と書きました。

一方、立地の良しあしを決めるのは「味割の術」だー！とかなり強引に終わってしまったので、今回で説明します。

「味割」は奥義なので、その前の「表の技」現代ふうに言えば表面に現れる一般的なポイントから入る必要があります。

これらのポイントを説明するテキストは、実は「不動産と立地」とぐぐればすぐに出てきます。こんな感じ

◎不動産投資は立地がすべてと言われる理由

◎不動産投資「失敗しない立地」を見極めるコツ

◎マンション経営は立地が9割

などなど。

そして、これらの見出しを持つ記事における「立地の構成要素」は

▽駅からの距離：徒歩X分以内。X+α分で家賃や元本価格はこう減少する、なんてグラフや数値を記載したサイトまであり。

▽商業等施設が近くにあること：これもスーパー、コンビニ、コインランドリー、薬局、学校、病院。。。。と果てしないリストが続き。また、刑務所などが近くにあると減点などこれも精密そのものの分析がなされているようです。

▽騒音がない。「閑静な住宅街が最高」ということでしょうか。いろいろなサイトで「治安の良さ」がここに含まれるようです。

あとひねったのには

▽女性受けのする地区は資産価値の高くなる物件がおおい。なぜなら、商業施設などおしゃれでサービスの良いのが集まり、地区そのものの価値が上がるからだ、

なんてのもあり。

これらはすべて事実です。

というわけで、「よーし上の条件すべてを満たしたタワーマンションを買って賃貸に回すぞー」とやってしまい、あわれ入居率が全然低い割にはメンテナンスコストばかりかかって、損害ばかりになりたたき売って損切り、なんてケースも少なからずあり。

あれれ、レファレンスとなるメディアがこぞって書いているポイントのとおりやったのに、なぜ失敗してしまうんだー！という人が後を絶たないと思います。

理由は実は簡単で「一般論をマニュアル通りになぞっているだけ」だからです。

一般論ですが重要・不可欠なポイントであり、これらが欠けては成功は遠のく、というのは紛れもない事実ではあるですが、単にこれらを表面的にクリアしているだけではだめですよ。その裏にさらに核心に触れる要素があり、これを満たさないとうまくいきませんよ、ということなのです。

核心に触れる要素、ということで、やっと奥義に入ることができました。

全てマニュアル通り、景観も治安も利便性も申し分ないタワマンに投資しても、入居者がすぐいなくなっちゃうだの、なぜ失敗するのか？「タワマンなんてこりごりだー」という元入居者に聞いてみましょう。

いわく：

景観：一日中眺めるものでもなし。すぐに慣れちゃった。景観なんてなくても生きていける。

利便性：駅前5分というのはよかった。でも、こないだの地震で停電してしまい。X階から階段で上り下り。地獄の体力訓練になっちゃった。パーテイールームとか、実は使いもしないのに共益費として莫大な出費がかかるものもあるんです。

スペックに出てこない欠点：それでも低い階に住んでいたから、階段はなんとかなった。でも、なぜか低い階の住人は高い階の人に差別されているんです。。。。。

などなど。特に「スペックに出てこない欠点」に注目してください。

一方、駅前、と言ってもひなびた路面電車の駅前にあるこれまたひなびた中華屋さんのお店の家主さん。20年来滞納知らずの大成功、といったケースを探ってみます。

いわく

うちの店子さんは、たいしてうまくもないぐったりしたラーメンしかない中華屋さんなんだけど、大将とおかみさんがなんかのほほーと気楽に適当に経営していて、そこに行く人は一見さんだろうが常連だろうがなんか居るだけで安心してしまい。なんか幸せだなーの雰囲気があるので思わず通っていたら20年の常連になっちゃた、と大家さん自ら店子さんのお客さんになっちゃったらしい。

これが奥義です。

つまり、失敗するのは、投資する側、賃貸をオファーする側の視点でしかアプローチができていないため、入居者同士で差別してギスギスするような物件を買ってしまうのです。

うまくいく物件の最大の要素は「住んだ人が幸せだなーとなるかどうか」です。ひなびた中華屋でも、そこにほわほわと人が集まり、家賃以上の利益が継続的に発生していれば20年でも30年でも継続して維持発展してゆくのです。

つまり、不動産投資の成否を決するのは、貸す側、オファーする側ではなく、借りる側、お客さんにあったのです。

お客さんのニーズを常時的確に満たす技術のことを「味割の術」と言います。料理人の世界の言葉で、お客さんの好みを一瞬で察知し、お客さんが幸せだなーとなる料理を出す技術のことです。

おいしいだけでは足りないのです。言い方を変えれば、たいしておいしくなくても（まずいのはだめ）、幸せだなーとお客さんが来てくれるようになればそれでよいのです。

ひなびた物件ですが、居住用に購入し、その後賃貸に回し、

最後は売却。資産1億の達成に貢献しました（分譲個室）

同じように賃貸マンション投資でも、表面だけ立地が良いように見えても、住む人が不幸を感じるような住居では借りる人がいなくなってしまいます。お化け屋敷じゃ住む人はいないけれど、多少ひなびていても、かえって安心だなー、と人が集まってくるような物件を見つける必要があるのです。

さて、「幸せ」という、つかみどころのない恐ろしい言葉が出てきてしまいました。幸せなんて人それぞれじゃないの？「住んだ人が幸せになる」なんてそんな物件はどうやって見つけたらいいんだー！

そうなのです。結局、幸福ってなんだ？という所に行き付いてしまうのです。

でも、ちゃんと「だれにでも通用する幸福の定義」を提示してくれている人たちがいます。姓名判断の学派の人たちです（浅野派、かと思ったら現在は樹門流という人たちが提唱しているようです）。

占い師なので、幸せになる、ならないを見極めるのが仕事。その基本の基本が「どんなお客さんにも通用する幸せの定義」で、

―健康

―お金

―愛情（友情や人間関係含む）

この３つということだそうです。

お客さんによっては「友達なんていらない、お金が欲しい」という人もいるらしく、そういう人生を歩む姓名を編み出して改名ないしは命名（赤ちゃん）を勧めるらしい。信じるかどうかはその人次第。

つまり、不動産投資で成功するためには、幸不幸とは何か、そしてそれを決する運命とは？という恐ろしく定性的なファクターについて考察する必要があるのですが、上記のとおりそういうことを専門にした学問がすでに存在しています。

すなわち西洋占星術であったり、紫微斗数であったり。

いかがわしい占い、ととらえるのではなく、幸不幸の解明・説明・定義、そして千差万別な人々の性格や資質を分析した恐るべきビッグデータとしてとらえるべきと理解（でもかえって占い師の人は嫌がるとらえ方かもしれません。ははは）。

そして、その解明・説明・分析手法は不動産の購入にも参考になると理解します。

でもこの話はまた別にします。とりあえずは料理人の「味割の術」についての記事を読んでいただき「お客さんのニーズを的確につかむ」不動産の投資のご参考にしていただければ、ということで今回終わりにします。

現物不動産やリートによるインカムゲインで飛行機用のハンガー（格納庫）

を購入。別荘としても使っています。

ではでは。。。

失敗しない現物不動産の買い方

不特定多数の人たちの共感を得、かつモンスタークレーマーの標的にならないためには、結局「選択と集中は重要ですが分散も必須です」とか「すべて正しいかもしれませんが正しくないかもしれませんので慎重にでも大胆に行動しましょう」的な結局毒にも薬にもならない内容の記事が多くなってしまいますが、MSNのホームページで、なかなか硬派なのを見つけたので紹介します。ネタバレはできませんので、詳しくは「ハーバー・ビジネス・オンライン 猛烈な勧誘の「ワンルーム投資」。不動産業者が教える「うまい話に乗る前に知っておくべきこと」」

で検索ください。

硬派の部分を意訳ですが要約すると

「ワンルームマンション投資への勧誘は不良物件をつかまされる罠というのはウソ。うまくいく物件もある」

となっており、うまくいくためのポイントを

「＜初めてのワンルーム投資　要チェック事項＞

●新築は絶対NG

●税金の還付を謳う物件は避ける

●6万円未満の物件は入居者の属性にこだわらない

●広告料は必要経費と割り切る

●仲介業者は慎重に選ぶ

●家賃の保証会社はつける」

としています。

これはぼくが不動産購入したときの経験から得た重要チェックポイントと重なるものあり。かつワンルームマンションに限らない投資用不動産購入全般に重要なポイントです。

ぼくの経験から若者のみなさんにお伝えできるのは。。。

1．新築か中古か。絶対新築NGとは言わないが、やはり中古でそこそこ繁盛（居住者がいる）している物件のほうが良い。「サラリーマン投資家向けの新築物件です」みたいな不特定多数への広報をやっている物件はよくよく検討しましょう（買うなとはいいませんが）。本当に需要がある物件は不動産屋さんもスパッとお金を払って不渡りを出さない（ローンだなんだと面倒なことを言わず現金やブラックカード（分散７b）でスパッと払う）優良なお客さんにこっそり売るものだからです。そしてそういう物件は、すでに存在しており利益が出ているのが見えている物件（ボコられている物件を探せ）が多かったりします。

サンタンデール・ブラックカード。不動産業者のほうでも、物件を買おうとしているあなたが本当にちゃんと
支払いしてくれるか疑心暗鬼なわけで。こういうカードを持っていると業者もとたんに親切になります。ははは

 

２．税金云々。紹介した記事の言う通り、税金を差し引く、という裏で実は収益が出ていない物件だった、というのではやばいです。すなわち、税金を払ってもちゃんと純益が残る物件かどうか、ということです。

３．入居者の属性：紹介した記事では家賃6万円を境にそれ以上のは属性の高い（高給・安定収入の）人に、という言い方ですが、ぼくとしては、リートと違い、現物不動産の場合どうせリーマンが個人で買えるような物件ではそうそう高級な（属性の高い人を借主にできるもの）は買えないので、家賃6万の物件を追いかけるより、家賃3万の物件2つを持っていたほうが空き室リスクも分散できて結局総額で利益が上がる（損害が下がる）。そして、安い物件で借主の属性にこだわらなくてよい、という記載には、とにかく立地のいいところの物件であればOK、と補足します。立地はどうやって見極めるの？は別記事（味割の術）をご参考。

４．広告料・仲介業者・家賃保証会社：これはいずれもリーマン（日曜）大家さんが自分でできる話ではなく、信頼できる業者（ボコられている物件を探せ）に一任するのが重要と理解。広告料については、宣伝にお金を割くより不動産屋さんの近くにある物件を購入したほうがよい。いくらインタネ等遠隔で操作できる情報装置が発達していても、借主候補者を物理的にいつでも物件へ案内できますよ、というのが意外と重要だったりします。

取り急ぎ以上が紹介記事への補足ですかねーなおリート（不動産信託）があり、いろいろ現物と比べ利点もあるので、ぼくは現物は居住用と別荘を1件づつ持っているだけで、もう1件の投資用分譲マンションは売ってリートにしちゃいました。

以前持っていた不動産（分譲アパート）。最初はいい感じで手取り月収2万の家賃
でしたが、不動産屋さんが遠方に引っ越してしまい、売却などに手間取ってしまいました。

 

結局現物不動産の鉄則は「1に立地2に立地、３，４がなくて5が立地」ですね。。。いい立地ってなに？としつこく聞いてくる人のために、しつこく「味割の奥義」をみきわめろ、と答えますが、もう一歩かみ砕いて「不動産は足を生やして動き回ることはできません。住む人が快適と感じる場所にあるかどうか」そして「住む人だけではなく、不動産屋が管理しやすい場所にあるかどうか」この二つが逃せないところとおもいます。

ではでは。。。。

 

必ず成長する株とは：「ボコられている銘柄を探せ！」

株の儲けは我慢料（Blog13）といいますが、キャピタルゲイン狙いだろうがインカム狙いだろうが（Financial1.6）、買った銘柄が事業に成功し発展してゆくことは株(リート)主にとって死活的な重要性を持っています。ブルマーケットつまり経済成長局面では猫も杓子も株価上昇してゆきますが、企業としての実力がない会社の株をうっかり買ってしまうと、経済冷却つまりベアマーケット局面で大暴落となり、せっかく投資した資金が文字通り消滅してしまいます。

ブルマーケットでいい加減な企業の株(リート)を買ってしまうと、

経済後退局面で資産崩壊を招く

どんな銘柄を買えばいいのか？安全第一で考えればいわゆる優良企業のブルーチップ。でも、配当率もものすごく少なく、すでに資産一億を達成してこれを維持継続という人ならともかく、これから資産構築を、という人にはこうゆう「毒にも薬にもならない（Blog1）」銘柄ではいつまでたっても経済的自由の達成は困難である。

したがって、どうしてもスモールキャップつまりまだ知られていない小さな企業の銘柄を買って、企業の著しい業績向上とその結果である配当（株価もある）の増加による利益を得るしかない。といって、そんな企業を見つけることができれば誰も苦労しないわけで。

しゃあ、将来有望な銘柄は狙って見つけることはできないの？いやいやそんなことはありません。もちろん女性をデート(AviationB3)に誘うのと同じで、達成率１００％というのはありませんが、まずまずこれならうまくいくぜ！という銘柄を探し出すことは簡単ではないにしろ可能です。

そしてその方法は、ずばり！「ボコられている銘柄をさがせ！」です。

まず前提条件から。

ぼくが投資を始めた20何年前は、市場もまだまだ単純で「不動産投資」といえば「現物不動産を買う」のが唯一の選択肢でしたが、その当時無理して居住用不動産を買った、その契約先の不動産屋さんのおねえさんが「堅実・確実・成長必須の『SHPH』という銘柄があるから試してみない？」というすごい情報を教えてくれた。

これが詐欺でないことは不動産購入の時のおねえさんの仕事ぶりで見えていたので、さっそく乗ることにしました。

つまり、「成長必須の無名銘柄を買う前提条件」があり。

それは、「重要情報を持っている優良業者から信頼される顧客になること」です。自慢ではなくて、おねえさんも「確実にもうかる物件は確実に買ってくれる優良な顧客」にしか提示することはできないからです。

でも、現在はインターネットで事実上「どんな情報でも入手可能」になっているので、まだ駆け出しで「信頼してもらえるほどのお客さんになれていない人」でもこういう情報の取得は可能です。がんばりましょう。

いよいよ本題。おねえさんが教えてくれた銘柄「SHPH11」は、なぜ「成長必須」だったのでしょうか。

南米のNY、サンパウロ。

この銘柄は南米最大の経済都市サンパウロのこれまた屈指の富裕層居住区であるHIGIENOPOLIS地区において、前代未聞の高級ショッピングセンターを開設するものでした。この地区はがんらい住宅街で、ショッピングセンターはちょっと遠いし、富裕層から見れば既存のショッピングセンターは客層もちょっと貧乏で、自分たちが目立ってしまいスリや強盗のいい目標になってしまうぞ！それじゃ行きたくないないなあ。自宅の近くに安心して富裕層好みの物品を売っているおしゃれなショッピングセンターがあったら。。。という願いを見事かなえた「成功必須」の物件だった。

しかし、他のショッピングセンターでは持ちえない優位「富裕層の居住地区ただなかの立地で、競合するショッピングの建設許可は将来得られないであろうこと」は、既存の競争相手から見れば憎らしいことこの上なく。

ここでバッシングが始まります。「このショッピングは駐車場が法律に従った基準で作られていない。整備するまで営業禁止にしろ」みたいな密告が規制当局に出されたりしました。

もう一つボコられる理由があり、SHPHがブラジルで初めてのリートであったことです。

SHPH以前は不動産投資と言えば現物しかなく。つまり、相当の資産を蓄積し、立地、整備状況などあらゆる条件を検討したうえで最後はバクチ覚悟で購入に踏み切るよりなく。

これがリートの場合、1株いくらの、ほんの雀の涙で購入でき。しかもその不動産がうまくいくための苦労はすべてリート管理会社が代行でやってくれる。購入対象となる不動産も、個人ではとても買うことのできない富裕層向けショッピングセンターとか、ようするに「不動産投資のパラダイムシフト」を呼んだ風雲児がSHPHでした。

もちろん、このパラダイムシフトは既存のシステムに安住していたいい加減な不動産業者には死活を脅かす存在であり、ここでもバッシングが始まる理由となりました（念のため、優良な現物不動産はかならず優良な顧客があり、リートの存在は健全な不動産業界の発展にはプラスになりこそすれ阻害にはなりません。リートたたきをする業者がいたら、それはいわくつき物件を無知な初心者に売っている悪徳業者がリートに初心者を奪われるのが嫌で難癖をつけているということなので、そういう業者からは逃げましょう（SpiritualS2））。

さてSHPHは上記の駐車場の一件であやうく営業停止になりかけましたが、結局やましい所はなかったので無事に今日まで発展を続けています。

ボコられても死なない物件を探しましょう。写真はめちゃくちゃボコられながら、

ボコり返し最後はナチスドイツを滅亡させたB17

これで本稿の第1のポイント「ボコられている物件をさがせ！」と言った意味がご理解いただけたと思います。

ただし、この法則を適用するときに重要な注意点があり。すなわち「誰がボコろうとしているのか」を見極めることが必須です。ただ、それほど難しくなく「大本営発表（Financial3.3）でボコられているものは買い、褒められているものは近づくな」ということに留意すればよいのです。

キーワードは「大本営発表」。ここでは世間で権威となっている証券会社や金融機関、そして大企業がスポンサーのアナリストなどが不特定多数の人々に向けて発する情報、としておきます。現在の秩序を崩す下剋上（無名企業が発展すること）を快く思わないからです。

ただし、権威の人でも本音のトークを語る場合は超重要な情報満載なので欠かさずゲットしましょう。

ここで上記の前提条件に帰ってきました。つまり「不動産屋さんのお姉さん」しかり「本質を知っている権威の本音のトーク」しかり、そもそも重要な情報はどうやって得るの？という問題です。

20数年前は、はっきりっ言って「すべて宿命（さだめ）」で、ぼくの場合、たまたま不動産を買った業者のおねえさんがただものではない（Financial3.11）優秀な業者だったというのがあり。ただし、彼女に認められた顧客になるという点では、自ら努力できる余地はあった(現物不動産)。

どんな努力をすればいいの？というせっかちな人に：その１「インスタントな答えはありません。このHPのスピリチュアルコンテンツををぜひごらんあれ」そしてその２「インスタントな答えが絶対ないわけではない。インターネットを活用しよう」。その２については、うまくキーワードを入れると得難い情報が得られたリします。例えば「豊島逸夫」とか。

このホームページは、運命の導きでおねえさんから得たような情報が、前向きに運命を開拓しようとしているすべての人々へアクセス可能となることを願って書いています。

長くなりました。ではでは。。。。