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生まれて初めてリート売りました

投資戦略として、デイトレード、Buy　and Hold（買って保持せよ）、Buy and Forget（買ったら忘れろ）などいろいろあり。はっきり言って大多数の人が、自分は気づかなくてもDay Tradeに近い短期的なキャピタルゲインの獲得に血道をあげ、あわれ大損して市場撤退という悲劇がおおいなか、20年間「買うことはあっても売ることはなかった」ことがささやかな誇りでした。

ところが。。。。

2019年10月。とあるリート「FLMA１１」が4日間でR$4.5からR$5.2すなわち１５％上昇。1月1日のR$２,７４からほとんど倍増したぞ！社会保障改革（Blog25）を口実とした投機アタックだな！と、意を決して持ち株の半分を売ることにしました（でも流動性がなく実際は２０％くらいしか売れず）。

別記事（Blog22）でも記載したように、FLMAはこのリートのIPOつまり発足時にR$1,00で買っています。つまり差益一株当たりR$4,20。

上記２０％を売り払い、総額でR$169,000.00（430万円）が口座に入金。しかし税金で２０％とられてしまい、実質340万円が残りました。

この340万円で早速別のリート「MFII」を購入。

この結果、リート全般への投資額は税金の金額だけ減少。あれ、損してませんか？いやいや、この減少をカバーするステキなからくりがあるのです。

それは、ずばり！「リート銘柄組み換えによるインカムゲインの上昇」です。

キャピタルゲインの上昇を、インカムゲインの上昇に転換することによって、

恒常的な不労所得の増収が可能となる。

さて、FLMAの元本に対する毎月の配当は0，34％まで落ち込んじゃってます。上記のとおり額面１５％上昇が5日で、なんてなればなおさら。

一方で、MFIIのほうは、ひところの１．１％なんてバケモノの配当率はなくなりましたが、０．８５％で推移。ふつうは０．５％くらいのリートがおおいので、「開戦時のゼロ戦」みたいに無敵の配当を維持しています。

で、この２つの銘柄を足した配当がどうなったというと

組み換え前：R$６，１５７．００

FLMA　R$2,662.00

MFII　　R$3,495.00

組み換え後R$７，０９０．００

FLMA　R$2,181.00

MFII　　R$4,909.00

差額でR$933.00、２３．３７５円が毎月の配当額に加算されることになりました。

つまり、一番重要なのは、高値で売って儲けたぞーという元本での利益（キャピタルゲイン）ではなく、毎月の収入が2万3千円増えたぞー、ということなのですね。たいしたことない金額とはいえ、単にリートの銘柄を組み替えるだけの「濡れ手にあわ」で不労所得の増加が可能、という実例が提示できました。なお、これらの金額は2019年10月の配当額なので、あくまで目安です。念のため。

生まれて初めて市場の瞬間的な変動を対象にした投機的な売買でした。でもこれからはこつこつ少しづつのBuy and Hold　（気がついたらForgetになっていることあり）、草食投資の弱小動物にもどります。

バブル爆発：キャピタルゲインの妙味を堪能

こないだ、20年間買ってばかりのリートを生まれて初めて売った（Blog31）ことを記事にしました。

リートというのは、Equity operation（エクィティ・オペレーション）であり、日本語では「株式業務」なんてオブラートに包んだ訳になってしまいますが、その実態は「市場の感度に従っていくらでも変動するVariableな投資」であり、ブラジルではそのものずばり「変動収入：Renda Variavel（Varilable income）」、これに対比して元本が固定し一定のリターンを期待する債券などを「固定収入：Renda Fixa(Fixed Income)」と呼んでいます。

さて、リートの元本はまさに株式市場で日々変動している一方、毎月の配当は基本的に固定傾向で維持。なぜなら、元本は市場で投機の対象になったりするのに対して、配当は家賃収入をはじめとした実業での利益を元に計上しているためです。

従って、とあるリートFLMA１１の配当は毎月一株当たりR$０，０１５程度で維持しているのに、元本は一株当たりR$0,60からR$6,00に乱上昇・乱降下したりします。

ええええ！０，６から６なんて10倍の激増じゃん！そのとおり。事実として下記のグラフがあります。

ぼくの場合、このリートをIPOすなわち発足時（2000年）1株当たりR$1,00で買いました（Blog22）。そのうち元本は変動しても配当はそれほど変わらなかったので（ほかのリートに比べればすごく変動したが（Financial1.7c）、それはまた別の話）、毎月の収入（配当）があれば元本なんてどうだっていいや、なんて悠長に構えていたら、知らない間に半額になっちゃった！（R$0,43、2007年3月16日）でもやっぱり配当は毎月入ってきており、タコ足（Fiancial1.5）になっていないからいいや、とほったらかしにしていました。すると2011年代から一株R$2,00台で推移し、７年ほどスタック（膠着状態）に。でもやっぱりたこ足じゃないからいいじゃん、とやっぱり放置しました。

ところが。

2019年に入り、9月までの9か月間でいきなりR$4,27に上昇し、10月の1か月でR$6,17到達。1か月でR$2,00の爆発的な上昇。

つまりこの1か月で１４４％の元本上昇。しかし、著しい業績の向上（家賃収入倍増）があったわけでもなく、要するに

VP（事業収益などから割り出した本来の資産価値）＝ R$2,90

P/VP （市場値÷上記VP）＝2,07倍

DY （Dividend Yieldつまり配当率）＝0,25

という、めちゃくちゃ本来の市場価値より高い値で取引されているという状態に突入。

ここまでくれば、ぼくは配当狙いだから元本なんて知らないよ(Financial1.6)。。。なんていってられなくなり。暴騰している以上、暴騰しているうちに売るべきは売って利益確定し（Financial1.14）、すかさずDYのまともな別銘柄（FIIB：０．５５及びMFII:0.85）に買い替えました。その結果が、前の記事（Blog31）とその後のもう一回の組み換えで、

毎月の現金収入（配当）R$1,233.00つまり3万円の増加に成功。正味2日かけて市場での売買を行っただけで、年あたり36 万円の所得増加ですから、バカにできないと思います。

紫微斗数占星術で、「白手成家(ぬれ手で粟。何もせずにすごい儲け)」という言葉がありますが、それを地でいった成果ですね。。。

さてさて、これを読んでいるみなさんは、こういうこともあるんだなーではこういう大化けする銘柄を普段から安値で買っておくことはできないのだろうか、という疑問・希望を持たれたことと思います。

そして、ずばり！そういう銘柄を狙って買うことは実は可能であり、ある法則を当てはめれば適切な銘柄が買えるぞ！ということを今回のマネーゲームで発見したのでした。

では、その法則とは？とここまで書いて、記事も長くなったしめんどくなったので今回は終わりにします。気が向いたら（近いうちに）別記事で更新しますので、乞うご期待。じゃあね、ばいばーい！

ご参考：無料占いhttps://www.4uranai.com/free/shibitosu/「

もういっちょ無料占い。紫微斗数命盤。「廉貞、破軍の同居」に注目（SpiritualS0）。

大化け株の見つけ方

さて、前回（Blog32）ではとあるリート（FLMA11）の一株当たりの額面が1か月144％上昇し、すかさず高配当リートなど（MFII、FIIB）に買い替え、2，3日の市場操作（売買）で毎月の配当3万円、年収で36万円のアップを達成したことを書きました。具体的な市場での操作については別記事「リート売りました（Blog31）」をご参照お願いします。

さて、今回のお題は、「狙ってこういう大化け株を」見つけることができるか」です。

前回記事で、どうやってFLMA11という大化けリートを選んだかということをわざと謎にしておいたので、読者の皆さんもいろいろ頭の体操で考えてみたことと思います。

たとえば

―対象事業におけるリスクが高いが、そのぶん利益が大きくなるからくりがある

―市場で過小評価されている。ローソク足や出来高の高値をチェック

―ブロックチェーンなど、知られていないが産業界に革命をもたらす事業を取り扱っている

などなど。

でも、実体験に基づく答えは

「最初からそういう方向での銘柄そのもののクオリティについては全然気にしていませんでした」です。はははは！

というのも、2000年当時、まだまだブラジル（そして日本もと思います）でリートが始まったばかりで、当時存在していて小口投資家でも買えるのがSHPH、NSLU、FLMAくらいしかなく。ショッピングセンターSHPHはIPOすなわち発足と同時に買い、小児科病院NSLUは「赤ちゃんの写真を載せた宣伝パンフ」が偽善的に見えてしまったため手をださず。残ったのがFLMA(ホテルとビルテナント)だけだった、というのが真相でした。はははは

ただし、FLMAの対象としているホテルが世界的なフラッグで、場所も南米随一のFaria Lima商業地区であるがために買った、というのがあります。当時サンパウロ在住の地の利から「ここなら成功する」という確信はあった。

でもその程度です。不動産は１に立地、２に立地、3，4がなくて5が立地、というそれだけが購入判断の決め手でした。

ふざけんな！じゃあ「選んで大化け株」じゃなくて「たまたま大化け」じゃねーか！どう落とし前つけんだごるあ！と怒られそうですが、いやいや確かにたまたまですが、今回のたまたまで「これは大化けするぞ」という特徴を把握することができました。つまりそういう特徴のある銘柄を買えばいいということである。

で、ずばり！特徴いってみます。

その１：まずは経済局面から

すみません、個別の銘柄の話ではありません。でもどんな個別の銘柄でもブル・マーケットやベアマーケットいった経済全体の動きには抗うことができず。というわけで、なによりまず「経済サイクル」を検討することが必要です。

経済サイクル

さて、ブラジルは2019年の段階で、共産政権のバラまき政策による財政収支の悪化に基づく「ベネズエラ化」言い換えればレアル経済以前の経済危機に逆戻りしそうなところを、現政権が血も涙もない弱者切り捨てで財政を回復し、FHC時代からの健全な「経済の3脚」を回復しつつある状況です。なんのこっちゃ？となった人は「ブラジル経済の基礎知識（Blog21）」、「ブラジルとインフレ（Blog23）」、「三脚（Blog25）」などをご覧ください。さしあたっては、「ブラジルが上記の図の後退期から回復期に入り始めており、投資をする余裕のある人々が出はじめた」ということが、まずは「大化け株の発生する第1の兆候」です。

その2：低金利

世界的にマイナス金利。ブラジルの政策金利も年利５％と、つい2，3年前の2桁金利がウソのようになってしまい。つまり、ふつーの債券でゆうゆう年利８％だのなんだのいっていたのが「市場でリスクを取らないと利益も得られない」状況に。これは日本もおなじですね。

と言って、市場投資つまり株ではまさに元本価格がジェットコースターのように上下し、「固定した収入（Fixed Income）（Blog32）」に慣れ切った人々にはとても耐えられるものではなく。そして債券では毎月一定の金利が振り込まれたのに、株の配当はせいぜい3か月に一度、そして会社側の判断で「今回は配当０です」とやられることも多く、とても投資する気にならない。

そこで救世主となったのがリートです。リートの場合法律で収益の９５％(ブラジルの場合)はかならず株主に還元することとなっており。ブラジルのリートは毎月配当なので、あたかも債券が毎月金利を振り込むような感覚で配当をもらえる。

ということでリートへの投資がここ1年で激増しました。FLMAへももちろん投資殺到。

３．低位株

さて、やっと個別銘柄FLMAに到達しました。市場に投資しなきゃ！でも株はいや！という人たちが殺到したリート市場ですが、銘柄によっては敷居が高くて買えないというのもあり。例えば、PQDPは1株R$3,300.00であり、平均給与がR2,340.00(2019年4月のデータ。地域によって差がある)のブラジルでは、買いたくても買えない。また、SHPHのようにR$930.00台であれば買うことは買えるがDY（Dividend Yield、配当率）が購入価格の４％(年利)を切ってしまいだれも買いたがらない。

そこで残ったのがFLMAでした。ぼくがIPOすなわち発足時に購入した時の価格がR$1.00。2018年から2019年でR$3,00に上昇したが、それでもPQDPのR$3,000.00の千分の一ですからねー、つまりお金がなくてもなんとか買える、ということでDYが年利で３％という超低利でも群がるように買い始めた。

その結果が、気が付いたら1株当たりR$６，００を超える爆発的な上昇になっていた、ということですね。ちなみに、価格が低い株のことを「低位株」というそうで、大化け株の重要な候補だそうです。

４．そして、リート業界(株も)の特徴として、増資による事業規模拡大があり。

小さな企業より大企業の方が潰れにくい理で、リートも増資して資産拡大を狙うのは健全なのですが、その方法として株数を増発することがあり。この場合、「株のインフレ」がおこり、一株当たりの額面金額や配当額が下がっちゃいます(Blog10)。長期的には回復・上昇しますが、低金利を逃れてリートの世界にやってきた新米投資家にはこれが我慢（Blog13）できず。2019年は増資ラッシュのリート界で、MONO-MONOつまり単一業界(ホテル。テナント含む)の単一物件（Faria Limaスクエアビル）から拡大せず株の増発をしない、新米投資家から見れば1株当たりの配当額が減少しないFLMAに群がるという事態になりました。

要は、低位株で増資をしない（株当たり配当低下の危険がない）銘柄があれば要チェック、という結論ですね。でも経済サイクルはすでに停滞期を抜けつつあり、いまさらあらたにFLMAのように「ファンダメンタルズを知らない新米投資家が殺到し、本来の株価に比べて１４４％の増加をもたらす」ようなおいしい話が続発するかどうか(・・?

ぼくはもともと1株R$1の時からのFLMA株主なので、R$5台でいったん利益確定しました。もしこのまま「理由なき上昇」が続き、R$７から８までいったらまた売れるだけ売ってさらに利益拡大しようと思っています。ただし、売るだけじゃなくて、すかさず高配当銘柄に買い替えることが必須ですが。

マネーゲームで狂乱した一週間の後、週末は郊外の飛行場にゆき、

自家用機でひとっとびするのが（Aviation０）気分転換になっています

ながくなりました、ではでは。。。