リートリバランスその２

その1はこちら→リーマンリートリバランス

＊本稿画像は、特にお断りのない限りhttps://www.vincifundoslistados.com/nossos-fundos/vinci-imoveis-urbanos-fundo-de-investimento-imobiliario/portfolio/portfolio-viur/

が出展です。

 

生きているといろいろな目にあい。今般、高配当でインカム狙いには最適だったVIURという銘柄で異変が起きたので、お知らせします。

ぼくはブラジルのリートを24銘柄（中にインフラファンドや農業ファンドもある）持っており、だいたい毎月の配当で40,000.00レアル、2026年1月18日のレート＠29.47で1,178,800円くらい出ています。

このうち734レアル、21,630円がVIUR11というリートから出ていた。ポートフォリオの中での比重は小さいほうであるが、年間ＤＹが14％に達しており。月1％を超えれば超高ＤＹと呼べるところ、夢の高配当株ではあった。

インフレ国家で負債による成長を目指した企業の末路

https://www.youtube.com/watch?v=sLn3DTuqpco

 

 

ところが、去年（2025年）の12月11日、変な情報が株主一般に提示され。

「不動産投資信託(VIUR11)の臨時投資主総会に関する招集通知

投資主各位

DAYCOVAL 銀行（以下「当行」）は、VINCI IMÓVEIS URBANOS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO(以下「本ファンド」または「VIUR11」）の管理会社として、以下の通り臨時投資主総会を開催し、投資主の皆様を招集する。

【審議事項】

本ファンド投資口（株）の償還（1回または複数回）：現行の規制に従い、投資主に対して本ファンドの保有資産である金融資産、有価証券、および/または現金の交付によって行う。

【一般情報】

投票期間： 書面投票の案内は2025年12月12日開始。2025年12月28日 23時59分まで投票が可能。

 

結果発表： 本書面投票の結果は2025年12月29日に集計され、12月30日までに開示される。

敬具

DAYCOVAL 銀行」

 

なんのこっちゃ？

情報を集めたら

「VIUR11は、経営方針刷新のため、TRXF11という別のファンドに物件のうち6つを売却し、戦略的再編成を行うことにした」という趣旨の決定がなされ、上記の総会はこれを株主に認めてもらうため、ということらしいと分かり。

数年前からVIUR11の高配当の陰に潜むリスクは露見しており。これって、もしかして「経営方針の刷新」「戦略的再編」なんてかっこよくごまかしながら、結局はTRXFに身売りする気じゃ？

VIUR11はRenda Urbanaすなわち都市部、人口集積地域における様ざまな商業物件からの家賃収入をもとに配当を行う、わりかし新しい種類のリートであり。古来からのリート、例えばSHPH11の「ショッピングセンター」、FLMA11の「ホテル」といったジャンルにこだわらず、人口活動の中心である都市部で収益がみこめる物件ならなんでもいいやという、バッタ屋的発想で、とにかく儲かってるやつを集めて、実物資産型リートなのに不動産債権型リートもびっくりの高配当をたたき出していた。

アニマ（Anima）グループによる管理施設（Uniritter大学、上がポルトアレグレ市、下がカノアス市）

 

 

VIUR11のポートフォリオは7件という危うく少ない物件で成り立っており、列挙すると

教育施設（Educacionais）:以下の都市で私立大学ほか総合教育施設管理

１）Ânima（カノアス – RS州）

２）Ânima（ポルト・アレグレ – RS州）

３）Anhanguera（ラパ – サンパウロ/SP州）

小売・都市型商業施設（Varejo/Renda Urbana）:

４）Grande Center（サン・ルイス – MA州）：大規模商業センター。

５）Dasa（リオデジャネイロ – RJ州）：ヘルスケアネットワークが占有する物件。

６）Cândido Benício（リオデジャネイロ – RJ州）：小売店舗。

７）FACAMP（カンピーナス – SP州）: カンピーナス私立大学（Faculdade de Campinas）が占有する教育用物件

 

アニャングエラ大学

 

 

これらからの賃貸収益が配当となってぼくの懐に転がり込んでいたのでした。ははは

しかし、これらの「優良物件」を購入するうえで、VIUR11の管理者は大きな負債を背負ってしまい。

設立当初、手元資金が不足している状態で不動産を購入するため、「戦術的負債」と言えばかっこいいのですが、借入（CRI：不動産債権証書）によって購入し、その後、証券取引所で投資口の追加発行（増資）を行って資金を調達し、その借入金を返済するという計画だった。

グランドセンター

 

 

ところが、ブラジルの金利上昇と、実物資産型リートの価格下落により、VIUR11は大幅なディスカウント状態（純資産価値を下回る価格）で取引されるようになってしまい。価格が「割安」な状態での増資は既存投資家の利益を損なうため、追加発行ができなくなり、ファンドは返済不可能な高コストの負債を抱えたまま「身動きが取れない」状態に陥いってしまった。債務水準はファンドの規模に対してい異常に高く、純資産の約 40～49% にまで達し。負債の多くは「IPCA（消費者物価指数）＋固定金利（約5.6%〜6%）」に連動していたため、インフレと高金利の影響で、この負債を維持するためのコストが、賃料収入から得られる利益の大部分を「食いつぶす」事態に。

＊念のため、数値は情報源によってばらつきあり

カンジド・ベニシオ及びDASA（同居）

 

 

2024年から2025年にかけて、VIUR11は負債の分割返済のためだけに、年間数百万レアルを支出する必要にせまられた。

結果として、VIUR11は、手元資金が逼迫し、市場価格も回復しない中で、運用会社は「資産を売却しなければ、最低限の配当金（分配金）の支払いを維持することすら困難になる」状況に陥いり。やむなく、そもそも7件しかない物件の6件をよその会社（TRXF）に売りはらい、FACCAMP大学のみが寂しく手元に残る、という事態になり。

FACCAMP大学　https://www.youtube.com/watch?v=Sbd4UNcdy4g

 

 

売っぱらった結果どうなるかというと

負債の返済： リスクが軽減され、配当（分配金）を「食いつぶしていた」分割返済が終了。

売却益（キャピタルゲイン）： 利益分は配当金として分配。

物件取得コストの回収 ：元本相当分は「投資口の償還（Amortização）」として分配され、投資家の取得簿価（平均取得単価）を押し下げる。

手元現金の留保（キャッシュリザーブ） ：ポートフォリオに残る唯一の物件の運用や修繕、将来のリスクに備えるための安全資金とする。

超重要ポイントは、売却による利益の分配は「配当」。物件の元本の払い戻しは「償還（Amortização）」。であり、上記の「元本相当分」はまさにもともと投資家が投資した金額を単に払い戻ししているだけなので要注意である。

そして、利益分配だのと威勢のいいことを言ってはいるが、その前に今回の騒動の原因となった負債を支払わなければならない。

ものすごく簡素化すると

6物件をとにかく叩き売って現金化→これで負債を解消→この間に元本の償還や売却益が発生すれば株主に送金

ということであり、実際償還などは一時的には多額の金額が株主に送金されるが、これにだまされると、すべてのオペレーションが終わった後には「単一の物件しかなく、負債も支払い切れていないクズファンドとなったVIUR11のみが手元に残る」ということになってしまうのである。

事実、2025年12月度の運用報告書（2026年1月初旬公開）において、VIUR11は次のように明言しており。

「VIUR11の月次分配金を2026年12月まで停止することを通知した。この決定は、ポートフォリオの主要物件売却に伴う財務および会計上の影響によるもの。」

根拠と理由：

キャッシュフローへの影響： 7物件中6物件を売却したことで、ファンドは即時的な賃料収入の大部分を失った。

投資口（株）による決済： TRXF11からの支払額の大部分は「現金」ではなく、TRXF11の「株」で支払われた。つまり、通常の月次配当として分配することはできず、売却するか、あるいは「償還（Amortização）」という形で投資主に引き渡す必要がある。

負債の引き継ぎ： 残りの金は、負債（CRI）を買い手側に移転させることで決済された。これによりバランスシートは健全化されるが、投資主の手元に即時現金が入るわけではない。

保証留保金： 今後数ヶ月間のテナント関連のトラブルに備え、約4,900万レアルを「保証留保金」として維持する必要があり、これが分配金の支払いを制限している。

結局、大動乱が見込まれるVIUR11を持っていてもしょうがないと判断し、1月2日に市場が開いたところで全額売却し、AAZQ11という農業ファンドに買い換えました。DYは実はAAZQ11のほうが高いので、決して損なオペレーションではなかったのですが、ぽけっとしていたらあやうくVIUR11は無配当のジャンク株化していたところ、胸をなでおろしています。

AAZQはCRA（アグリビジネス収益権証券）を中心に投している債権投資型のファンドです。写真はイメージ。https://s1.static.brasilescola.uol.com.br/be/2020/09/agronegocio.jpg

 

 

今の時点に至ってVIURを売却していないのは、単にぽけっとしているか、あるいは当面発生可能性のある多額の償還を手に入れた次の瞬間ドロンを狙う札付きのハゲタカかと思います。

さて、ブラジルの場合、株主に対して、悲劇が現実化する前に、表面上はかっこよく「転身です」なんて書いているが、注意深く読めば、「退却」どころか「壊滅だ」とわかる情報をちゃあんと株主に出してくれるのだった。

日本は、償還と配当をごっちゃにしたタコ足配当の製品をまことしやかに消費者に押し付けたりしていないでしょうか。

日本の皆さんには関係ないようで、資産運営のポイントが詰まった事件と判断して、今回投稿しました。ご参考になることを願っています。

＊投資は自己責任で。

 

ではでは