毎月分配型REITの真相：具体例の解明

今回は、ふむふむ・投資情報なので、そちら方面が苦手な素敵女子たちにはごめんなさい。でも、ビットコインとかよりはとっつきやすいかも？

投資女子の皆さんはぜひぜひコメントなどお待ちします。投資女子でなくても、コメントや、いいね！してね！

というわけで、素敵女子たちに、素敵な歌をプレゼント。でも、できたら、最後まで読んでね！

https://www.youtube.com/watch?v=l1zkDyl-cTk

花の首飾り

 

 

*一方、プロ、セミプロ投資家の皆さん。なんちゅういいかげんな記事じゃ！とかの突っ込みは禁止です。

さて、このブログではあくまでご時世の移り変わりに影響されない投資の基本についてをお題としてきたので、あまり個別銘柄の分析なんてやらなかったのですが、敬愛するブロ友のTiaraさんと、「毎月分配型リートは、タコ足か？タコ足でないのか？」というお題で「ラサール・グローバルREITファンド」についていろいろ意見交換したら、なかなか興味深い情報が出てきたじゃね？ということで、皆さんに共有させていただきます。

なお、消費者目線からのおもいきりポジショントークなので、あらかじめご了承ください。へんなオピニオンリーダーのへんなポジショントークよりはましかもしれませんが。。。。

さて、「ラサール・グローバル・REITファンド」です。

とてもよくレイアウトされた説明資料が以下PDFにまとまっています。

「ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）／（１年決算型）」インフレ環境の中で改めて注目されるグローバルREIT投資 (nikkoam.com)

今回の記事は、この資料から目についた部分をいじわるく指摘するのでした。

（１）まずは、このファンドの概要について把握。

株式との比較、インフレへの言及、不動産ファンダメンタルズ、ポートフォリオも先進国で固められていて手堅いか？などなど、穏当な記載で、これらはプラス要因。

株式との比較（ほんとはここでリート指数との比較が欲しかった）

 

 

でも、アメリカ不動産市場が堅調だ、なんて書いていて（2022年9月時点の掲載）、ほんとか？

堅調な不動産ファンダメンタルズだそうです

 

 

人によっては「リーマン以上の不動産恐慌が来るぞ」なんてあおっている者もいるくらいなので、その辺は書いておくべきと思います。6月から、米FRBは4回連続0.75％の利上げという異次元の政策に及び、英国の年金基金も破綻が懸念されていた（その後本当にショックになった）。こちらはマイナス要因ですが、確かにファンド運営者の責任でないとはいえる。

毎月分配は魅力です。

 

分配金は毎月変動しており、すなわち母体となる事業（賃貸、ショッピング、オフィス）などの業績も考慮して増減資していることがうかがえ。これはタコ足とは真逆なのはナイス！ですね。なんか激減してるけど。。。。

また、ポートフォリオの銘柄も明示しており、これもナイスですね

先進国といいつつ、ほとんどUSREITじゃね？ははは

*腐っても鯛のアメリカなので、プラスポイントです

 

 

要注意なのが

「投資者のファンドの購入価格によっては、分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払い戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価格の値上がりが小さかった場合も同様です。」という記載。

特別分配金とは何か？ 設立からこの方、いつ、どんな時に分配されたかが気になります。

一生懸命説明しているが、結局めんどくてわかりませんでした。

 

 

もっとわかりやすいのを見つけました

 

 

残念ながら「グローバルREIT指数」ではあっても「ラサール・グローバルREITファンド」の実績ではなかったのですが。。。

でも

①キャピタル、インカム、トータルリターンという根本的・決定的な指数をわかりやすく一目で明示している。

②ラサールREITファンドも、優良な先進国のREITで構成されているので、上記のグローバルREIT指数をなぞるような推移をしていることと推察（逆にそういった推移をしていなければ、インデックス投資ともいうべき優良ファンドとしては失格）して、

上記を総合して、独断と偏見の「猫機長による判断」をお送りいたします。

（２）ぱんぱかぱーん！恐怖の？診断結果はこれだ！

悪い投資ではなさそう。

ここ数年の配当について、ちょっと減少度合いが激しいのが懸念ですが、皆さんのポートフォリオの中の1銘柄として前向きに考えられるかもしれん（もちろん自己責任ですよ）。

なさそう？かもしれん？

だって、決定打があやふやなんだもん。。。

決定打は、やはりこのグラフ（なんてINDEXですけど）

*この資料の一番やばいマイナス点として、このINDEXと当該ファンドの成績を対比したグラフがない、というかなり重大なのがありますが、まあ両者似たような軌跡であると独断しています。

 

 

コロナだのなんだので、落ちているときは素直に、ガーンとキャピタルゲインが落ちている。

結果、トータルリターンがマイナスの年がありますが、これは「普通」です。

リートも、株の一種です。要すれば高配当株の一つだと思っていれば間違いない。

株ですから、リーマンだの英国年金ショックだので元本（Ｃａｐｉｔａｌ→キャピタル）はガーン！と落ちて当然である。

重要なのは、（Ａ）インカムが維持されていることと（Ｂ）維持とはいってもめくらめっぽう支払っているのではなくて、企業実績に従って、利益のある月は多く支払い、そうでない月はそれなりに、となっていること。

この（Ａ）と（Ｂ）の両立がそれこそファンダメンタルな重要性を持っています。

（Ａ）で、元本が墜落したら、配当も払われなくなっちゃうというのは、なにかおかしい。つまり、賃貸だのは、元本の額面がどうだろうが稼働しており、配当の原資となる毎月の家賃だのなんだのはちゃんと支払われているためである。言い換えれば、元本の上下なんてNasdacだのの金融市場におけるマネーゲームですから、配当とごっちゃにする方がおかしい。

（Ｂ）といって、元本を急減させるような重大イベントは、中期的には業績も悪化させて、利益も減少し、配当も少なくなってしまうのですが、ここで何もなかったように同じような金額を払っていたとしたら、そちらも怪しい（保留していた利益を払うとかもあるけど）。

これまで何度も書いているのと同じ結論になっちゃいますが、キャピタルが増減しようとも、インカム（企業利益）がちゃんと出ていれば問題ないのである。

このケースでちょっとこんがらかるのが、「特別分配金」とか言ってキャピタルが減少したときの支払では「トータルゲインでマイナス」になるから、いかにも「たこ足」に見えますが、その場合は、毎月分配型だろうが四半期決算の3か月事の配当だろうが、どんなリートだろうが株だろうがマイナスになり、それをもってタコ足とは言えないと理解します。

タコ足というのは、繰り返しますが「キャピタルゲインとは別に、事業の業績がマイナスになっているのに配当を続ける」ことです。

＊世間一般の「タコ配」の定義と違っているぞ！という人に。「iFinance – 金融情報サイト」によれば「タコ配は、「蛸配当（タコ配当）」や「タコ足配当」の略で、企業（株式会社）において、実際には配当に必要な利益が出ていないにも関わらず、無理に配当を行うことをいいます。」なので、同じと思います。ただ、「利益」にキャピタルゲインを混ぜちゃうと、訳が分からなくなるのだと思います。

この辺を納得するかどうかですねーでないと配当を生かして元本を保全するという考えができなくなり、元本の値上がり益だけが利益と思ってしまうので、結局は元本を切り崩す逃げ切りの思考になってしまうと思います。こっちの方がよっぽどタコ足なんですけどねー

 

 

というわけで、皆さんご理解いただけたでしょうか？

ご理解いただけた人は、このファンド含めたあなたの投資ポートフォリオ全体のインカムゲイン・配当が、元本増減の山あり谷ありはあっても毎年（毎月、毎日）の生活コストを払いきって余りがある、というところまで積み立てを続けている人だと思います。

がんばれ！みんなで夢の配当生活を実現しましょう。このブログに巡り合った人で、このブログの本家HP「アーリーリタイア・軽飛行機で空を飛ぶ」の「経済コンテンツ」を熟読しご理解いただけたなら、必ずや経済的自由に到達し、不労所得だけでも生活できるようになると確信しています。

ではでは。。。