失敗しない現物不動産の買い方

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失敗しない現物不動産の買い方

不特定多数の人たちの共感を得、かつモンスタークレーマーの標的にならないためには、結局「選択と集中は重要ですが分散も必須です」とか「すべて正しいかもしれませんが正しくないかもしれませんので慎重にでも大胆に行動しましょう」的な結局毒にも薬にもならない内容の記事が多くなってしまいますが、MSNのホームページで、なかなか硬派なのを見つけたので紹介します。ネタバレはできませんので、詳しくは「ハーバー・ビジネス・オンライン 猛烈な勧誘の「ワンルーム投資」。不動産業者が教える「うまい話に乗る前に知っておくべきこと」」

で検索ください。

硬派の部分を意訳ですが要約すると

「ワンルームマンション投資への勧誘は不良物件をつかまされる罠というのはウソ。うまくいく物件もある」

となっており、うまくいくためのポイントを

「<初めてのワンルーム投資 要チェック事項>

●新築は絶対NG

●税金の還付を謳う物件は避ける

●6万円未満の物件は入居者の属性にこだわらない

●広告料は必要経費と割り切る

●仲介業者は慎重に選ぶ

●家賃の保証会社はつける」

としています。

これはぼくが不動産購入したときの経験から得た重要チェックポイントと重なるものあり。かつワンルームマンションに限らない投資用不動産購入全般に重要なポイントです。

ぼくの経験から若者のみなさんにお伝えできるのは。。。

1.新築か中古か。絶対新築NGとは言わないが、やはり中古でそこそこ繁盛(居住者がいる)している物件のほうが良い。「サラリーマン投資家向けの新築物件です」みたいな不特定多数への広報をやっている物件はよくよく検討しましょう(買うなとはいいませんが)。本当に需要がある物件は不動産屋さんもスパッとお金を払って不渡りを出さない(ローンだなんだと面倒なことを言わず現金やブラックカード(分散7b)でスパッと払う)優良なお客さんにこっそり売るものだからです。そしてそういう物件は、すでに存在しており利益が出ているのが見えている物件(ボコられている物件を探せ)が多かったりします。


サンタンデール・ブラックカード。不動産業者のほうでも、物件を買おうとしているあなたが本当にちゃんと

支払いしてくれるか疑心暗鬼なわけで。こういうカードを持っていると業者もとたんに親切になります。ははは

 

2.税金云々。紹介した記事の言う通り、税金を差し引く、という裏で実は収益が出ていない物件だった、というのではやばいです。すなわち、税金を払ってもちゃんと純益が残る物件かどうか、ということです。

3.入居者の属性:紹介した記事では家賃6万円を境にそれ以上のは属性の高い(高給・安定収入の)人に、という言い方ですが、ぼくとしては、リートと違い、現物不動産の場合どうせリーマンが個人で買えるような物件ではそうそう高級な(属性の高い人を借主にできるもの)は買えないので、家賃6万の物件を追いかけるより、家賃3万の物件2つを持っていたほうが空き室リスクも分散できて結局総額で利益が上がる(損害が下がる)。そして、安い物件で借主の属性にこだわらなくてよい、という記載には、とにかく立地のいいところの物件であればOK、と補足します。立地はどうやって見極めるの?は別記事(味割の術)をご参考。

4.広告料・仲介業者・家賃保証会社:これはいずれもリーマン(日曜)大家さんが自分でできる話ではなく、信頼できる業者(ボコられている物件を探せ)に一任するのが重要と理解。広告料については、宣伝にお金を割くより不動産屋さんの近くにある物件を購入したほうがよい。いくらインタネ等遠隔で操作できる情報装置が発達していても、借主候補者を物理的にいつでも物件へ案内できますよ、というのが意外と重要だったりします。

取り急ぎ以上が紹介記事への補足ですかねーなおリート(不動産信託)があり、いろいろ現物と比べ利点もあるので、ぼくは現物は居住用と別荘を1件づつ持っているだけで、もう1件の投資用分譲マンションは売ってリートにしちゃいました。


以前持っていた不動産(分譲アパート)。最初はいい感じで手取り月収2万の家賃

でしたが、不動産屋さんが遠方に引っ越してしまい、売却などに手間取ってしまいました。

 

結局現物不動産の鉄則は「1に立地2に立地、3,4がなくて5が立地」ですね。。。いい立地ってなに?としつこく聞いてくる人のために、しつこく「味割の術」をみきわめろ、と答えますが、もう一歩かみ砕いて「不動産は足を生やして動き回ることはできません。住む人が快適と感じる場所にあるかどうか」そして「住む人だけではなく、不動産屋が管理しやすい場所にあるかどうか」この二つが逃せないところとおもいます。

ではでは。。。。

 

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