リーマンリートリバランス

コロナ禍勃発から1年。ちょうど去年の今頃は金融市場でサーキットブレーカー発動だ！と暴落相場で優良リート（不動産投資信託）買いあさりに血道をあげていましたが、今年は暴落後の「にせV字回復」つまりドルに換算したら底のままL字（つまりそのぶん為替が下落した）で推移した後、さらに下落基調になっています。悲しいな

2020年3月大暴落からの推移。SPXつまり米SP500は緩やかなV字。ブラジル（EWZ）に至ってはV字になりたいけど実はL字で底のまま推移。

出展https://media.seudinheiro.com/uploads/2020/09/grafico-richard.jpg

一方、それは、銘柄によってはDY（配当率）が向上しているということでもあり。つまり元本（と1株）あたりの市場価格は暴落したけれど、実体経済上で配当を維持できた銘柄は、同じ投資額で得られる配当の金額が上がったということです。

数字で説明

コロナ禍以前に1株100円で、一株当たりの配当5円の株のDYは５÷100＝0,05%

コロナ禍で株の値段が暴落だ！1株50円になったが、Eコマース部門の銘柄だったとかで事業はコロナの影響を逃れ、配当は5円のまま継続。この場合のDYは５÷50＝0,10%に倍増だ！

この例では、コロナ後、100円の投資で配当が10円もらえるようになったということです。

つまり、現金を持っている人は、割引値段でリートを買える好機到来である。

（＊ブラジルのリートです。日本は別ですが、ここでの情報は、いつかは日本でも役に立ちますよー）

ぼくは貧乏で現金がなかったので、すでに持っているリートのリバランスで対応することにしました。

で、現金化に選んだのが、ホテル業のリート「FLMA」

このリートはなかなかおつなやつで、天文学的暴騰をしたときに売ってキャピタルゲイン獲得→高配当リートに買い替えした履歴があり。

今回は天文学的暴騰ではないが、コロナ禍で配当激減、ここ2年はホテル業はもとに戻らないだろう、というところで、リバランス候補になってはいた。

でも、買い替えしても買った方のDYがやっぱり低ければ意味がないわけで。とりあえず様子見でコロナ過から1年のんびりしていました。

この期間に、なかなか有望であることを証明したのがFOFすなわちFund of Funds。

これはリートだけれど、直接不動産に投資するのではなくて、他のリートを買いまくって、その配当を株主に分配すると言うものです。

あれそんなんで儲かるの？

これも数字で説明。

とあるFoF、BRFF11があったとします（実在します）

このリートは、下記のリートを購入して、その配当を収益にしています

FII AESAPAR

FII BB PRGI

FII BC FUND

FII GALERIA

FII RIOB RC

FII RB CAP

FII RRG

FII CSHGSHO

FII CSHG CR

FII CSHGJHS

FII CSHG LO

FII HG REAL

FII SHOPJSU

FII KINEA

FII POLO CR

FII RB GSB

FII SANT AG

FII SDI LOG

FII SPA

FII SP DOWN

FII TBOFFIC

FII BM THER

FII OLIMPIA

FII XP MACA

ううむすさまじい数の銘柄だ。

問題は、これらの銘柄の一つ一つの配当を得た時点で、すでにその配当の管理費が引かれてしまっているということである。

そして、これら各銘柄の配当をかき集めて、BPFFの配当に一本化し、BPFFの株主に対する配当として再分配するときには、当然ながらさらにBPFF管理会社が管理費を差し引きます。

というわけで、事実上2回管理費が引かれて、株主の手元に残る配当はかなり減少しちゃうのでした。

FoFはあまり玄人受けしない種類のリートだったのは事実である。

ところが、コロナ暴落が起き。

個人投資家が保有銘柄の元本激減をなすすべもなく見守っていた時、FoFは、企業として持っている豊富な現金で、暴落した優良株を買いあさっていたのです。

結果どうなったかというと、「安く買って配当は下がらず」つまり、FoFのDYもぐんと上がったのでした。

さらに、この期間FoFがのきなみ「株数増発により増資」を行い、しかも増発した株の1株当たり価格を低く抑えた（資産上の本来の価格より低くしたのもある）ので、FoF自身の1株当たり額面も減少して、これもDYを向上させた。

BPFFの場合

2020年5月29日　1株当たり価格R$97,99、DY0.51%

2021年2月26日　1株当たり価格R$79,00、DY0.72％

DYが0.7%を超えた段階で、FLMAを売ってBPFFに取り換えることを決意。

ちなみにFLMAのDYは2月で0.3%ですから、買い替えによって投資格当たりDYは事実上倍増したわけである。

その結果。。。

残念ながらこの売買に係る税金もはんぱなく、売った金額全てを買い替えには使えないなどあるのですが、何とかこの買い替えにより月収でR$938すなわち17,822円上昇。

以前、同じくFLMAを組み替えて月間3万円の配当増を達成したことを「バブル爆発！」の記事で書きました。

今回と合わせて4万7千円の月収増加。

今回は「リバランスつまり買い替え」がお題ですが、「コロナ暴落で獲得した配当増」で別途月収2万円増達成しているので、マネーゲームのみで得た月収増は総額で6万7千円。年額で80万円となります。安アパートの家賃ぐらいだったらまかなえるかも？

でも、一番重要なのは今後配当が維持するかだったりします。

BPFFの場合、DYは今後下がるであろうことが予見されます。だって元本がディスカウントされまくっている状況で買ったんだもん。でも、それは元本価格（資産額）が今後上がるということでウエルカム。

懸念は、DYよりも、物理的な配当額が減少にならないかどうか。今後ブラジルでも金利増が見込まれ、リートは元気がなくなることが予想されるのですが、これも元本市場価格の話で、FoFとしての収入源となっている諸リートの業績悪化がなければ維持していくであろう、と期待しています。ううむコロナ禍の趨勢が影響するな。。。。

FoFのいいところは、実質的にインデックスファンドになっているところ。かつ、個人ではなかなか苦しい機動力で、FoFの管理会社がどんどんポートフォリオを組み替えていけるので、結局「管理費2度払い」でも十分ペイする配当を叩き出せること、かつブラックスワンのような緊急事態で意外と打たれ強いこと、が明示されました。

というわけで、ぼくもFoF第1弾としてBRFF,うまくいくようであればもう一銘柄買おうと思っています。２銘柄にするのは、いつぞや書いた「スピットファイヤとハリケーンのたとえ」の考え方に従ったものです。

シャンプーとリンス、じゃなかったハリケーンとスピットファイア

一方、FoFの要注意なところは、管理会社によって業績に差が出るところ。

例えば、とあるFoFでは、DYが0.5％で推移しているのに、別のFoFではDYが１％近いぞ！というときに慌てて後者を買ってしまうと、2，3か月後に後者の配当が激減！なんてことがあり得ます。

これはどうゆうことかというと、DYの低い方は、真面目にリートのみポートフォリオに組み込んでいたのに比べて、DYの高い方は、リート購入は申し訳程度で、大半の資金を実はオーバーナイトみたいな超短期投資につぎ込んでいた等があり。こういう超短期投資は、うまくいけばすごい利益が出るけど、長期的にはいつかこける時が来るので、その時にDY激減！泣くぞ、となります。

さて、資産1億もいいけれど、やっぱり「毎月30万円は再投資できる不労所得」が重要ですよねー。

ぼく個人の例で恐縮ですが、現時点での不労所得は月額45万円くらい。というわけで、不労所得だけでも、生活費を差し引いたうえで「毎月30万の再投資」は何とか出来るけれど、コロナ暴落で相応に減少しており。なかなかリーマンをやめる気になれません（うまく会社の方で早期退職制度とか作ってくれないかなーとかは思っています。クビにするなら受けて立つぞ！）。

一方、今回のリバランスで月収1万7千円増加を達成し、コロナ暴落で減少した分を多少ながらも巻き返して、完全リタイアに月収1万ちょっとながらも近づいたぞ、という安堵はあります。1年365日、千里の道もあと一歩、ですかね。

ではでは

365日のマーチ。蘭寿とむではありません。

https://www.youtube.com/watch?v=v0kFiGL5EM4